48万起拍，31人抢，112万成交，单价6930元/平方米。这是一栋深圳的3层小楼。在深圳，这个单价不到隔壁新房均价的五分之一。光明区新盘均价目前在3.4万元/平方米左右，而这栋私宅的成交单价还不到它的零头。

先别急着心动。这栋房子有一个很多人可能没想到的问题——它没办法过户到你名下。这栋私宅位于深圳市光明区新湖街道圳美社区圳美食品厂宿舍旁1-6号，建筑面积161.61平方米，共3层。顶楼是1间储物间，整栋有3套二房一厅，每套都带独立的厨房和洗手间，独立门户出入。房子目前空置，无抵押、无租赁、已腾空。

在阿里拍卖上，它从48万元起拍，吸引了31个人报名竞拍，经过50次加价，最终以112万元成交。价格是便宜。但这套房子的性质，才是决定一切的关键。根据托克逊县人民法院发布的拍卖公告，这栋房产属于“历史遗留违法建筑”，房屋性质为“非市场商品房”，公告中明确写着“不能直接办理产权变更登记”。公告还特别注明：拍卖成交后法院不负责过户，仅出具相关材料，将来面临拆除、拆迁及不能补偿等风险，由买受人自行承担。

这意味着什么呢？简单说，你花112万买下的，是这栋房子的使用权，而不是完整产权。土地不是你的，房产证也办不到你名下。深圳市规划和自然资源局在回复市民关于绿本房过户的咨询时，引用了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（2019年修正）第十一条的规定：除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖。实务中，不动产登记中心收到司法拍卖裁定过户嘱托后，会将这一情况函告嘱托机关，并依据嘱托文书在系统中进行“司法裁定过户备注”。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对此有过一段比较清晰的解释：即使通过司法拍卖购得深圳绿本私宅，也并非完整拥有可自由处分的物权，房屋的原始土地性质和规划属性并未因此改变，无法办理正式的物权过户登记。“司法拍卖不改变房屋根本性质，拍卖成交裁定仅解决‘谁有权基于拍卖取得财产’的问题，不涉及‘该财产本身是否合法、能否确权’的实体认定。”-。

还有一点容易被忽略。这类绿本私宅会计入个人房产套数统计，占用未来购买正规商品房的购房名额，而且没有抵押融资资格，银行不会放贷。再说位置和租金。房子在圳美社区，离地铁6号线支线圳美站不远。圳美站位于光侨路与圳美大道交叉口以南，于2022年11月28日开通运营，是6号线支线的中间站。片区周边有中山大学深圳校区、深圳理工大学、科学公园、中山大学附属第七医院等配套。

但房子离铁路很近，原文描述是“就几米而已”。按照深圳市声环境功能区划分标准，铁路干线两侧区域属于4b类声环境功能区，昼间标准限值为70分贝，夜间为60分贝。几米的距离，日常的列车通行声音会是一个需要认真考虑的实际因素。

租金方面，圳美新村目前两房一厅的挂牌租金大约在1800到2000元/月区间，部分房源标价在2900元/月左右，也有1080元/月的较低报价，具体取决于楼层、装修和距地铁站的远近。光明区城中村综合租金水平在32.85到34.08元/平方米/月之间，在全市属于中低位。

如果按3套全部出租来算，即便每套都能租到1800元/月，月收入5400元，年租金收入约6.48万元。112万的投入，年化回报率大约5.8%，这还没有扣除空置期、日常维护和可能出现的租金波动。

有人可能会想，万一以后拆迁呢？按照深圳市光明区处理历史遗留违法私房的实施办法，原村民所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积未超过480平方米的，可以免予处罚、免缴地价，核发处理决定书后确认产权。但这栋房子建筑面积161.61平方米，且是否属于原村民所建、是否符合一户一栋原则，目前暂无公开准确信息可以核实。法院公告也已经明确提示，拆迁及不能补偿的风险由买受人自行承担。

同样在深圳，今年龙华油松社区一栋7层法拍私宅，起拍价365.5万元，最终成交价达到1006.3万元，溢价率超过170%。那栋房子一楼带有商铺，出租回报是投资者看重的主要因素。

两相对比会发现，这类私宅法拍的价值高度依赖于具体位置、租赁市场和持有目的，并不是每一栋都能复制同样的故事。回到这栋圳美的房子。112万，在深圳买一栋3层小楼，自住的话确实比买商品房便宜不少。原文里有一句话说得很实在——“只要以后不拆迁，那就是可以永久居住。”-。

31个人报名竞拍，最终只出现了50次加价就成交了。这个数字本身，或许已经说明了一些东西。如果你是那个出价到112万的人，你看到的是深圳一栋属于自己的小楼，还是一张只有使用权的入场券？