先看本周最值得注意的一个数字：合肥市区新房新增供应只有24套。

克而瑞合肥机构第41周报告：本周新房成交156套、2.09万㎡、4.88亿元，环比分别涨26.8%、15.5%、13.7%；同期新增供应仅0.32万㎡、24套，供销比回落至0.15。

成交上涨、供应大幅收窄，这两件事必须放在一起看。这周的回升，很大程度上是「没新货可卖」带来的结构性变化。

读宅先生

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NO.1|壹

新房：156套，涨26.8%，但供应只有24套

合肥新房第41周：成交156套、2.09万㎡、4.88亿元环比上涨；均价23296元/㎡，环比下跌约1.9%；供应0.32万㎡、24套，供销比0.15。

三个指标同步上涨，但涨幅依次递减（26.8%→15.5%→13.7%）——成交结构上中小户型占比在提升。

供应端是本周最关键的：全市只有蜀山区有新增供应，其余各区均为零；土地同样清淡，招拍挂纯住宅用地供应与成交幅数均为零。

九区分化：高新35682元，新站12495元

九区成交分化：瑶海48套、包河24套、高新20套均价35682元最高、蜀山20套有24套供应、庐阳19套，新站均价12495元最低。

高新35682元/㎡与新站12495元/㎡，相差约2.9倍——用「全市均价」判断任何一个具体项目，都会失真。

瑶海环比1242.9%是低基数下的数字，不代表需求爆发；包河降31.4%也不等于不行了。周度环比受单个项目网签节奏影响极大，看趋势要连看几周。

NO.2|贰

前十拿走全市72.2%的金额

项目销售排行前十：金茂璞逸云湖1.221亿元居首，意禾泓庐31套，雲涛套均1265万元；前十合计3.52亿元、101套，占全市约72.2%。

TOP10合计3.52亿元、101套，占全市成交金额约72.2%——十个盘拿走七成多，其余项目分不到三成。这是集中度行情，不是普涨行情。

两个细节：金茂璞逸云湖16套、套均763万元，靠总价撑金额；意禾泓庐31套、套均226万元，靠套数走量。雲涛只成交2套、套均1265万元，一个项目就把高新区均价拉到35682元/㎡——看均价，先看是谁在成交。

讲完榜单，有一个项目要单独说——置地瑰丽公馆。它不在本周榜单上，却是理解「结构性分化」最好的样本。

压力面。该项目2023年拿地，属2024年7月计容新规前的「老规产品」；143—201㎡主力户型得房率约80%，新规后新房普遍提升至90%以上、部分突破100%。产品代差客观存在。

合肥楼市航拍图

价格端更直观：早期洋房定价一度接近4万元/㎡、套内近乎5万元，周边新计容项目约2—2.5万元/㎡。在「高得房率+低总价」的新规项目面前，老规大户型竞争力被削弱。

应对动作。据报道，安徽置地对2024—2025年购房的老业主推出差价退补，按最高16%总房款计算、单户最高近百万元，非一次性现金支付，而是以贴息形式分期兑付。

两边都要讲清楚。

积极的一面：在「降价即引发老业主维权」几成常态的当下，主动补差价确实罕见——它把老业主从可能的维权者变成受益者，也提供了「有序降价」的参照。

需要看清的另一面：其一，退补是贴息分期兑付，不是现金一次性到账；其二，公开报道普遍认为退补后的价格仍高于周边新计容项目——退款解决落差的一部分，不是全部；其三，去化压力仍在，报道口径虽有分歧，但都指向同一个方向：卖得慢。

三条实操提示：第一，看清买的是「老规」还是「新规」产品，得房率差10个百分点，等于同样建筑面积少用十几个平方；第二，签保价、补差协议要问清期限、房源范围、兑付方式；第三，别把「开发商退款」当成房价见底的信号——它更准确的含义是，老产品的定价正在向新产品回归。

NO.3|叁

二手房：1321套，节后日均288套

二手房10月5日至11日：九区1321套，较前一周835套增加486套增幅58.2%；节后四日1151套日均288套；瑶海246套、包河207套、庐阳190套。

二手房这周的数据，比新房更值得看。

本周含国庆假期，必须剔除后再看。剔除后，10月8日至11日四个工作日合计1151套、日均288套，高于9月下旬七个无假期工作日的日均246套。

这个对比比周环比58.2%更有参考价值——它剔除了假期扰动、是同口径比较。结论：节后二手确实更活跃，但幅度是「日均从246套到288套」，不是翻倍式爆发。

还有个细节：上周领跑的滨湖世纪城徽杰苑，本周成交4套、列第28位。 单盘周排名波动极大，别拿一个盘的周排名判断板块冷热。

NO.4|肆

结语

三条判断

第一，新房不是回暖，是供应收窄下的结构性回升。一周只供应24套、只有蜀山有新货、土地零成交——在这种供应条件下，成交涨26.8%说明不了需求变强。判断新房，先看供应，再看成交。

第二，二手房的活跃是真实的，但要按同口径看。剔除假期后日均288套、高于9月下旬的246套，这是积极信号；但成交仍以低总价房源为主，活跃不等于价格上行。

第三，分化是本周数据的主线，不是冷暖。高新35682元vs新站12495元；前十项目拿走72.2%金额；一个项目2套成交就能拉高全区均价——市场正在按产品和地段重新分层。

一周24套的新增供应，是这份报告里最该被记住的数字。它说明的不是市场冷，而是开发商在主动控制推货节奏——把成交上涨读成「回暖」，是最容易犯的错。真正的信号在结构里：谁在卖、卖多少、什么价位、得房率多少。

对买房的人就一句：别看均价，看具体那套房。规划是城市的期权，不是购房者的资产。