“酒店空间的改造，关键在于回报率怎么样。酒店本质上是一个物理空间和资产，不应该局限地把它看成一个酒店。”

“未来的酒店，不只是睡觉的地方，而是一个有趣的空间。年轻人为什么去咖啡馆、酒吧？本质上都是为了体验氛围，未来酒店也会成为这样的生活方式空间。”

9月23日，在2026环球旅讯峰会【住宿业峰会】论坛上，诺岸星团NOA GALAXY创始人潘飞与开元旅业集团常务副总裁金杭甬，在朱明生主持下，共同探讨了下一代酒店的产品形态，分享了双方在酒店空间重组、非房收入、业态创新、社群运营以及年轻客群等方面的探索。

（从左到右依次为：朱明生、潘飞、金杭甬）

以下为对话实录，内容有删减：

朱明生：潘总，在下一代酒店产品创新方面，诺岸星团做了哪些探索？

潘飞：我们比较重要的一项探索，是把酒店一楼的咖啡厅、酒吧和早餐厅做空间复用，早餐结束以后，它可以变成Brunch、下午茶，晚上又变成酒吧。

我们的咖啡师很多是参加过专业比赛的，酒吧也按照接近社会餐饮的标准运营。我们希望酒店里的餐饮，不只是酒店配套，而是真正具备社会餐饮的专业度和竞争力。

朱明生：金总，您怎么看酒店空间的改造，以及现在一些新的业态模式？

金杭甬：我觉得酒店空间改造，不在于你把它改成什么样子，而在于回报率怎么样。

酒店本质上是一个物理空间，是一个资产，我们不应该局限地把它看成一个酒店。能做酒店就做酒店，空出来的空间，做球场、运动馆、试驾中心，甚至其他商业业态都可以。

最重要的是不同业态之间最好有交叉匹配性，有的空间负责赚钱，有的空间负责引流，有的空间负责提升名气，彼此互补。最终，它更像一个小型商业空间，而不是传统意义上的酒店。

朱明生：目前非房收入真正做出规模的并不多，诺岸星团这方面有哪些经验？

潘飞：我们的咖啡厅、酒吧平均占酒店不到10%的空间，但能够创造大约25%到40%的收入。当然，这也要看具体位置，因为餐饮和客房的GOP率是不一样的，只看收入没有意义。

我们的产品比较挑城市、挑位置，只有适合做社会餐饮的位置，才能产生额外收益和溢价。我们还会做一些非常小的商业空间，比如几百到一千平方米，提前帮业主规划和招商。

现在大家都在讨论“非标商业”和“主理人商业”，恰好这些生活方式品牌的主理人，本身很多就是我们的用户和粉丝，这让我们在小型商业空间的规划和招商上有一定优势。

不过，零售和衍生品对我们来说，更多还是服务于品牌调性和定位，真正贡献利润的目前还是客房。

朱明生：金总，能不能从实践的角度分享一下，究竟应该如何去开发一个新的酒店业态？

金杭甬：核心还是要根据当地市场。我们有一家开了25年的徐州开元名都大酒店，400多间房，今年暑期出租率达到98.5%。

三年前，我们把酒店周边的闲置空间改造成森泊幻境乐园，包括室内儿童乐园、户外卡丁车、无动力乐园、萌宠乐园等，做完以后，房价和出租率表现都非常突出。

为什么？因为徐州以及周边市场的人口、GDP、人均收入、人均客房数量等指标都很好，但过去很少有人把它作为旅游和酒店投资的重点城市。

所以，酒店新的业态不能简单复制。它主要吸收的是周边车程三个半小时、高铁两三个小时以内的客群，必须充分考虑周边城市结构。

现在这家酒店的收入结构也发生了变化，客房收入大约占30%，乐园和二消可以达到30%到40%，餐饮大约30%。

我认为，酒店正在从过去的商务、政务接待，逐渐变成大家休闲、娱乐、生活和城市体验的一个空间。

未来我甚至觉得，住酒店和去餐厅、酒吧、咖啡馆一样，本质上都是体验氛围。年轻人会不会为了“有意思”，专门到一个酒店住一晚、两晚？我认为完全有可能。

朱明生：除了空间和业态，下一代酒店的运营方式也在变化，包括社群运营很受关注，诺岸星团是怎么做的？

潘飞：很多创新机会其实来自用户生活方式的变化。

比如现在瑞幸已经把咖啡做到非常大众化，但可能还有一些四五千元一晚的酒店，咖啡甚至没有9块9的瑞幸好喝。这就是生活方式变化带来的产品迭代机会。

但产品创新之前，首先需要组织结构创新。以咖啡为例，半自动咖啡机需要专业咖啡师操作，而专业咖啡师未必愿意进入传统酒店文化。所以我们先建立咖啡师文化，围绕专业人才去做组织和雇主品牌。

设计也是一样，我们有自己的创意设计团队，同时承接外部生活方式品牌的设计需求，让好的设计师能够留在团队里，不断做创意。

社群运营同样如此，我们的核心用户很多来自创意、文化、时尚、设计、艺术等行业，通过联名、衍生品和城市合作，把这些人连接起来，再通过一个高浓度的小社群影响更大的大众用户。

与此同时，我们还有一个邀请制会员体系，叫“火种会员”，核心就是用一小群意见领袖去影响更多追求潮流、体验和打卡的消费者。

朱明生：金总怎么看酒店的会员和社群运营？

金杭甬：我们三年前就开始重新思考传统会员模式。

大家都喜欢说自己有几千万、上亿会员，但真正活跃的可能非常少。对于酒店来说，我认为会员数量本身不是最重要的。

我们现在要求每个项目重点运营500到1000个老客人，这些客人在总经理、总监的社群里，是可以真正被运营的。

不要想着发展几万、几十万会员，而是要有上百个年消费3万、5万甚至10万元以上的客户，1000个这样的客户，对很多酒店来说已经是一笔非常稳定的收入。

所以我们非常赞同社群运营，但核心不是会员数量，而是找到真正有消费能力、有粘性的核心客群。

朱明生：对于未来酒店产品，您还有哪些判断？

金杭甬：我认为未来还是要抓住年轻人。

大家现在都在投资亲子产品，但要非常谨慎，因为未来部分区域的儿童人口会持续下降。相比之下，年轻人的消费需求和消费欲望依然很强。

比如万宁这样的“体育之城”，年轻人会冲浪、跑步、撸铁，一住就是一周、两周，消费也非常旺盛。

所以很多度假酒店可以考虑增加更多室内外运动、娱乐和社交空间，像攀岩、运动这类产品为什么火？因为它不仅有娱乐性，也有社交性。

我认为，未来酒店真正要抓住的，是年轻人的生活方式和消费场景。

潘飞：酒店下一代产品的核心，最终还是用户生活方式的变化，不是简单增加几个业态，而是重新思考酒店是什么，以及酒店和用户生活之间是什么关系。

酒店可以是住宿空间，也可以是咖啡馆、酒吧、社群空间、文化空间，甚至是一个城市生活方式的入口。