一声叹息。

9月11日，海南产权交易所挂出一纸结果公告，短短两行字，给这场两次挂牌、持续了三个多月的招租大戏画上阶段性的句号：

东坡老码头项目（商业+停车楼、停车场配套）56271.64㎡整体招租，9月10日上午召开竞争性谈判会，因无意向方符合资格条件，本次项目终结。

翻译一下：流拍了，没人接盘。

最低5.2元/平，海口租金的地板价！

要说这几个月海口商业市场最大的瓜，就是在等东坡老码头的最终招商结果；

今年6月1日，东坡老码头先挂出《整体租赁预公告》预热摸底，7月27日，第一次正式挂牌：

56271.64㎡的整体商业（含主体和地下停车场），十年租金7005万对外招租。

首年实收租金不低于350万，作为起拍价（也是保底）；

第二年起每年递增10%—20%；先租后用、按季付款；

这是海南产权交易所近两年挂出的体量最大、租期最长、门槛最硬的一块"省级文旅街区"。

东坡老码头实景图 图源：网易海南房产

挂牌之后，瞬间引发了各大自媒体的集体关注。

受关注的很大部分原因是，单价真的很低！

很多人对"10年7005万"没概念，但换个口径，人人都懂——按平米、按月算。

先看首年保底，租金不低于350万元，摊到56271.64㎡的总面积上：

350万÷56271.64㎡÷12个月≈5.2元/平/月。

再看十年摊下来的"合理预期"：十年累计租金下限7005万，年均约700.5万：

700.5万 ÷ 56271.64㎡ ÷ 12个月 ≈ 10.4元/平/月。

也就是说，这座省级文旅街区未来十年的月租区间，大概就在 "5.2元—10.4元/平/月"（按总面积口径）。

对照一下海口市场，差别一目了然：

海口商铺整体均价：2026年7月挂牌约 2.02元/天/㎡，折合约 60元/平/月（来源：中国房价行情）；

美兰区均价：约 67元/平/月；

但那是底商价格，东坡老码头是整租，可以参考，但不能这么简单粗暴的直接对标。

那对比一个同病相怜的商业体：

东站国际，差不多的体量，目前在网上的挂牌的招租价挂牌价 46.71元/平/月——东坡老码头的5.2元，只相当于它的九分之一。

市场再找一个对标：新海航大厦，2-5楼商业综合体（整层），租金在65元/平。

东坡老码头的首年保底租金，只相当于市场均价的1/10左右。

当然，账还有另一个算法：

总面积里近一半（24584.53㎡）是停车楼、停车场配套，真正能收租的商业面积是31687.11㎡。

按纯商业口径算，首年约 9.2元/平/月，十年均值约 18.4元/平/月——依然不到市场价的1/6、1/3。

不管按哪个口径，5.2元是真实的底，10.4元是合理的顶。在海口商业地产里，这是难得的"地板价"。

350万人次流量，撑不起一个地标商业

光听数字太抽象，先看看这个地标商业的综合底色。

东坡老码头，坐落在海口市美兰区碧海大道98号，紧挨海甸溪、北望海南大学、东邻海口湾游船码头、西望世纪大桥，整块地规划约42亩、总建筑面积约6万㎡——地下2层、地上3层、停车楼7层，宋式街区+巨型古船造型。

海南大学实景图 图源：网易海南房产

2025年5月16日焕新亮相，开业即出圈——开街仅4个半月（截至2025年Q3末），官方口径累计接待游客已突破350万人次（但不知道是历史累计还是焕新后数据），是2025年海口现象级的文旅开街。

半年后拿下海南省级旅游休闲街区称号，是海口本土少有的把东坡文化、夜经济、滨江码头、游轮航线打包到一起的项目。

摊开家底看，东坡老码头手里的牌其实不差。

文化IP稀缺：国内首个"沉浸式东坡文化生活街区"，东坡IP+千年古海口浦码头文脉+海南在地文化三重叠加，是同行复刻不了的；

景观资源独占：一线海甸溪江景观+海口湾游船码头，世纪大桥、海大，这些自然，人文景观都集结在他2公里半径之内。

业态基础完整：八大主题业态、五大沉浸式游览动线，东坡幻沉浸馆、东坡鲜生、东坡酒楼、云魁米线等文化IP站点和文化自营品牌已成型；

政策红利叠加：海南自贸港封关（2025年12月18日启动）、夜间经济、首店经济、东坡文化保护利用——四重政策在身；

东坡老码头实景图 图源：网易海南房产

但现实是，热闹不过半年后，商户陆续撤场、街区冷清、靠一家老爸茶撑人气、项目整体挂牌——再到今年的二次流拍。

所以，租金的地板价背后，藏着一个商场冷清的现实，急需一个好的运营方接盘。

便宜≠捡漏：这是一场难念的商业经

前面关于地板价的账，其实只算了一半。

没人接盘的大账、藏在更深的算账逻辑里。

东坡老码头实景图 图源：网易海南房产

拆解招租条款，本身就有不少限制：

资产已全部抵押给海南农商行：产权干净与否、抵押权人是否同意出租，签约前必须先过这一关；

19套商铺共4067.97㎡被法院查封：7套老查封+12套二轮挂牌期内新查封，且公告明确"后续新增查封、冻结，意向方风险自担、不得主张权利"，可能面临的现实是，面积可能继续缩水，租金一分不能少；

现存商户合同要照单全收：商户欠租、空置铺位、装修纠纷，原样打包交到接手方手里，想动一动都得先过合同关；

原有员工要优先接收：人员安置、岗位调整、劳动关系处理，全是新运营方的"历史包袱"；

同系统单位要保障：海南海洋投资开发在项目内的办公、经营场所和水电配套，必须无条件保障，还要配合业态联动；

资质门槛不低：成立满5年、2万㎡以上商业或景区运营经验、银行存款证明700万起、不接受联合体、不接受挂靠。

更扎心的是，首年350万只是入场券——第二年起每年递增10%—20%，十年累计实收必须打到7005万。

换句话说，接盘方本质上是被套上了一个年化递增的运营KPI：光收租远远填不满，必须把餐饮、夜游、演艺、市集、停车等多元收入全部跑起来，才能覆盖成本。

相比招租的约束条件，外部市场的下行，比条款更扎心：

东坡老码头，虽说是省级文旅地标项目，但流量的基本盘，还是在地属性。

海甸岛，就20万人口。

而就是这20多万人，要撑起海甸岛纯消费类型商业体量约23.3万㎡。

按国际通行的"人均1㎡商业面积"合理比例，海甸岛商业体量已经远超合理阈值，人均商业面积突破1㎡。再叠上：

海口全市商铺平均空置率约25%（2025年），海甸岛外围底商空置率超35%；

海甸岛上鹏辉商业广场、海甸城、西溪里商业街、领秀城、华彩海口湾广场等存量商业体，大多常年招租、转租信息贴满；

海口300万常住人口，已堆了70+商业体（仅成规模的综合商业体就30+个），人均商业面积远超北上广。

我们之前也分享了一个行业对于商业的测算标准：

一个10万㎡的商业体，要日均客流1.67万人以上、销售坪效1000元/㎡/月才能良性运营；海甸岛23万㎡商业体，日均总客流池需要6-8万人才能撑住；

东坡老码头一次性再塞进5.6万㎡（其中3.17万㎡纯商业面积），等于是在一片已经过饱和的红海里，再倒进一整池水。

说白了，不是这个项目不努力，而是条件不支撑。

市场用脚投了两次票，两次都是弃权。

会不会有第三次挂牌，底价会不会再往下探？希望这样一个“手中牌不错”的地标商业，能找到好的运营方，再次热闹起来。