东中环、塔子山，在过去一年曾是楼市的重要板块。

去年至今，万景公园道1号、城投锦江锦上锦、中旅柏宸云启等项目先后入市，均以“塔子山”为卖点。虽然这些项目距离塔子山公园还有一定距离，但定价大多都有一个共同点——能看到塔子山公园的房源，价格更高。

日前，塔子山迎来了一个全新项目亮相——长住·玖川云阙，从地理位置来看，这是距离塔子山最近的一个项目，与公园仅一街之隔，真正能达到“直面公园”；从定位来看，这也是区域内最高的一个，项目配置了墅居+大平层，起始面积站上213㎡。

随着塔子山周边竞争进入白热化，这个更靠近公园资源，并且定位更高的项目能否突围？

五桂桥车站迎新生：

容积率1.5、主城墅、无遮挡公园景观

在长住·玖川云阙正式登场前，它就已经备受关注。

项目所在的地块前身是五桂桥汽车总站，在成都市住建局发布的《2025年城市更新片区项目“揭榜挂帅”机会清单》中，就提到了五桂桥成都汽车总站自主改造城市更新项目。地处东中环、靠近塔子山公园，并且，这一城市更新项目的推进，也代表着整个区域的城市界面将发生新的改变。

塔子山公园实景图

在长达2年的时间里，这一地块经历了车站关闭、拆除、股权转让、方案调整等一系列动作，确定了浙系房企长住集团在成都的1号作品的落地，日前，项目示范区正式开放。

从目前的呈现来看，这一项目颇具亮点。

1、三环内罕见容积率1.5的项目。

玖川云阙位于成都东西走向主干道蜀都大道迎晖路南侧，与塔子山公园仅一街之隔。项目占地约33亩，容积率1.5。克而瑞统计数据显示：近五年成都五城区出让的涉宅用地中，容积率≤1.5的地块占比仅2%。

2、二环断供多年的墅居产品补充。

整个项目规划2栋22层大平层（约213-273㎡）与33席合院（约290-360㎡），总户数113户。

而这33套合院产品是主城极为稀缺的联排和双拼——要知道，这一产品形态在二环范围内已经断供近20年。

3、大量房源享受无遮挡的公园视野。

看公园，是区域内项目定价的重要锚点，能看公园的房源往往有更高的定价权。

据现场观察，长住·玖川云阙地块整体抬高约4m，北侧住宅更是抬高约8m，头排合院与大平层高区可无遮挡直面公园景观。其中，大平层主打3.55米层高与270°环幕视野，合院是联排和双拼的类型，采用层层退台设计，单层面积最大约160㎡。

浙系房企成都首秀，项目实现多维创新

对于长住集团，多数成都人都比较陌生，而这，是一家总部位于浙江杭州的房企。作为这家浙系房企的一号作品，在示范区中，能看到产品设计的明显创新升级。

不同于上一代“夸张大门”网红审美，玖川云阙采用高端酒店的极简设计，小区大门少了浮夸造势的营销感，建筑材质质感、落地施工的精细度成为关注点。

长住·玖川云阙大门实景图

作为浙系房企，长住的工艺营造优势明显。针对别墅后山墙这类容易被忽略的立面区域，长住没有采用单调的石材平铺做法，而是层次组合丰富利落，强化了建筑竖向挺拔线条；银灰、香槟双色穿孔金属板，减少了传统别墅建筑呆板的厚重感。

高层全景舱特意增设挑檐结构，既可上下遮挡保障隐私，还能避免雨水流淌污染幕墙玻璃。转角采用直带弯玻璃，弱化视觉眩晕感，观景舒适度大幅提升。

长住·玖川云阙高层外立面实景图

据工作人员介绍，项目外立面采用的是豪车、精密仪器的模块化装配工艺，确保建筑立面长期稳定。

玖川云阙在户型创新也给人留下深刻印象。在高层和别墅的实体样板间参观过程中，可以看出这个项目的设计逻辑：

“面积大”不是唯一的标签，空间效率、功能和场景设计是高端产品突破口。

1

餐客分厅双全景舱格局

成都高端住宅市场长期以“LDK一体化通厅”为主流，强调空间的连贯与聚合。但这一模式存在一个被长期忽视的问题：客厅的社交功能与餐厅的宴饮功能被强行压缩在同一容器中，功能边界模糊，特别是大平层中，感觉餐客厅特别大，却缺乏秩序感。

玖川云阙的“餐客分厅”双全景舱格局，实际上是对空间的再分工。客厅与餐厅各自独立，分别享有完整的景观面与空间尺度，两者之间既保持视觉通透，又实现物理分区。客厅承载会客、家庭聚会的社交属性，餐厅则具备专业宴会厅的独立仪式感，还原了这些空间应有的边界和秩序感。

2

十字光轴解决大平常采光与通风效率

进阶版十字光轴设计。 市面上多数建面约270㎡面积的同量级产品，进深面宽比多在1:1.5至1:2之间，要么进深过大导致中部采光不足，要么面宽过大牺牲户型进深与功能完整性。

玖川云阙的270㎡主力户型，优化后进深面宽比达到1:1.37的黄金比例，空间通透度与采光效率全面升级。这也是在参观样板间过程中，最直观感受，室内全域采光拉满，无暗角不存在采光死角，通透感肉眼可见。

3

平层化墅居产品

玖川云阙联排产品将南向面宽最大化至约15.3米，超宽面宽带来的直接效果是：采光时长与日照深度显著提升，一层客餐厅、二层卧室、三层主卧套房均能获得充裕的自然光照，从根本上解决了传统别墅“底层暗、中间闷”的痛点。

长住·玖川云阙合院装修体验馆实景图

同时单层最大面积超160㎡，相当于单层面积就可以对比一套完整的改善产品。“平层化墅居”的设计思路，既保留了别墅的院落与私密感，又规避了住传统别墅，一直在爬楼梯的奔波感。

4

一户五花园的充足院落体系

联排、双拼一户五花园的配置，突出墅居感。地面花园承载家庭户外活动，层层露台提供垂直方向上的户外延展，屋顶花园则形成顶层私密的观星与休憩空间。

长住·玖川云阙合院装修体验馆实景图

室内与室外的互动空间，满足了每一位家人的居住感受。在高端住宅越来越注重“情绪价值”的当下，这种设计思路恰好提供了一种有力的回应。

点评：

破题关键在于区域能否适配千万级定位

从项目所在位置、地块稀缺性以及示范区的呈现来看，长住·玖川云阙都堪称东二环近年来少有的诚意之作，产品有很多亮点，实景质感超预期。在高端市场“复制粘贴”的通病下，它用定制化设计、精工工艺，提供了一套跳出模板的居住方案。

从定位到呈现，长住·玖川云阙瞄准的都是当前的千万级市场，而它在当前的高总价产品中有着明显的优劣势。

它的优势在于资源和产品的稀缺性。

项目以新规精装大平层与清水联排双拼的产品组合，锁定的是希望留在二环内、兼得主城繁华与公园生态的客群。放眼成都市场，高总价项目并不稀缺，但能够同时坐拥塔子山公园头排视野、二环核心地段与1.5超低容积率的项目，在当前的供应格局中仍属凤毛麟角。

成都塔子山板块高端二手房，公园景观是核心溢价点，仁恒滨河湾 “正看塔子山公园” 房源，单价普遍比非景观房高，大户型价差更明显。

长住·玖川云阙大平层装修体验馆实景图

而考验则在于临主路及作为成华区天花板的价值定位。

玖川云阙是整个区域内定位最高的一个，其墅居产品也是当前区域的天花板级别，这，需要接受全城客户对于区域的价值审视。

同时，项目北侧比较靠近蜀都大道迎晖路，这条城市主干道车流密集，存在一定的噪音干扰。

综上，长住·玖川云阙是近期亮相的高端项目中辨识度极高的一个，作为主城终极改善的潜力选项之一，我们对购房者的建议是：示范区已开放，答案在现场。

主编：余鸽

编辑：陈齐美

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底